Pada saat membeli properti, hal penting yang harus diperhatikan adalah kelengkapan surat-surat atau sertifikat properti yang akan dibeli. Jenis sertifikat properti berdasarkan Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria adalah sebagai berikut:

1 Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat yang memiliki legalitas yang paling kuat. SHM tidak memiliki batas waktu dan hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Dengan kata lain, jika Anda membeli sebuah rumah dengan Sertifikat Hak Milik, maka Anda telah memilih rumah dengan nilai tertinggi. Jadi, jangan heran jika harga rumah dengan SHM ketika dijual lagi relatif lebih tinggi.

Kepemilikan SHM bisa hilang, jika :

  • Tanahnya jatuh kepada Negara karena satu dan lain hal
  • Tanahnya musnah (misal karena bencana alam seperti longsor atau amblas)

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat tersebut hanya dapat memanfaatkan lahan tersebut untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu tertentu, sementara kepemilikan lahannya dipegang oleh Negara.

SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 sampai 30 tahun, dan dapat diperpanjang. Setelah melewati batas waktunya, Anda sebagai pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB tersebut.

Hak Guna dapat diartikan sebagai hak atas pemanfaatan atas tanah atau bangunan, misalnya mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Hak Guna ini dapat diperpanjang jangka waktunya, dan dapat pula digunakan sebagai tanggungan serta dapat dialihkan.

Pemegang Hak Guna harus memberikan masukan ke kas negara berkaitan dengan Hak Guna yang dimilikinya. Apabila Hak Guna sudah diadministrasikan dengan baik, maka pemegang hak mendapatkan bukti kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Lahan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) diperbolehkan untuk dimiliki orang asing atau non WNI. Lahan dengan status HGB ini biasanya berupa lahan yang dikelola oleh pihak pengembang seperti perumahan atau apartemen, dan kadang juga untuk gedung perkantoran.

Jika Anda membeli rumah, perlu diperiksa terlebih dahulu status sertifikatnya, jika SHGB maka Anda tidak punya kuasa atas tanah tersebut dan tidak dapat mewariskannya ke keturunan Anda.

3. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) dapat dikaitkan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas benda tak bergerak yang menjadi objek kepemilikan di luar unit seperti taman dan lahan parkir.

4. Girik

Girik sebenarnya bukan merupakan sertifikat kepemilikan atas tanah melainkan kenis administrasi desa untuk pertanahan yang menunjukkan penguasaan atas lahan untuk keperluan perpajakan. Di dalam Girik tertera nomor, luas tanah dan pemilik hak karena jual beli maupun waris.

Girik harus ditunjang dengan bukti lain, misalnya Akta Jual Beli atau Surat Wasiat. Jika yang Anda pegang adalah Girik, maka sangat disarankan untuk segera mengurus sertifikat lahan Anda.

5. Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) sebenarnya juga buka sertifikat melainkan perjanjian jual-beli dan merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah sebagai akibat dari jual-beli. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah, baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda, jadi sebaiknya segera dikonversi menjadi Sertifikat Hak Milik.

Meningkatkan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik

Pemegang SHGB dapat meningkatkan status kepemilikan atas tanah tersebut menjadi Hak Milik. Biasanya peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM dilakukan jika di atas lahan tersebut didirikan bangunan, misalnya rumah untuk tempat tinggal.

Selama di bidang lahan atau tanah tersebut terdapat bangunan yang dipergunakan untuk tempat tinggal, maka statusnya dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Peningkatan status ini dapat dilakukan dengan hanya mendaftarkan diri untuk peningkatan hak milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku, antara lain ada Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Untuk meningkatkan status kepemilikan properti Anda dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, Anda dapat mengurusnya sendiri atau menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan menguruskan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Tentunya untuk jasa ini, Anda perlu menyiapkan dana lebih.

Tanah yang memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) dengan mengurusnya di kantor pertanahan atau BPN di wilayah tempat tanah tersebut berada.

Silahkan simak prosedurnya berikut ini:

1 Siapkan Berkas Kelengkapannya

  • SHGB asli yang akan diubah statusnya dan fotokopinya
  • Fotokopi IMB (Jika Anda tidak memiliki IMB, dapat diganti dengan surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa bangunan yang bersangkutan digunakan untuk rumah tinggal)
  • KTP asli dan fotokopi (Jika Anda meminta bantuan atau menggunakan jasa orang lain, perlu juga melampirkan Surat Kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa)
  • SPPT PBB asli dan fotokopi

2. Ajukan Surat Permohonan ke BPN

Berikutnya Anda perlu mengajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Surat ini sebaiknya sudah diproses sebelum Anda mengajukan peningkatan status sertifikat dari SHGB menjadi SHM. Setelah surat ini jadi, Anda perlu menyiapkan fotokopinya beberapa lembar.

3. Membayar Tarif Atas Penerimaan Bukan Pajak

Biaya yang dikenakan kepada Anda untuk peningkatan status HGB menjadi Hak Milik tergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah Anda. Ada rumusnya, yaitu:

2% x (NJOP tanah – Rp 60 juta)

Angka Rp 60 juta merupakan variabel untuk di Jakarta. Variabel ini berbeda-beda tergantung daerahnya.

Contoh perhitungannya jika tanah berada di wilayah Jakarta:

Misal luas tanah 145 m2 dan NJOP Rp. 1,300,000 per meter2

Maka NJOP tanah = Rp. 1,300,000 x 145 = Rp. 188,500,000

Jadi, biaya untuk peningkatan SHGB menjadi SHM adalah :

2% x (Rp. 188,500,000 – Rp. 60,000,000) = Rp. 2,570,000

Biaya ini adalah untuk pemasukan kas negara.

Jika jenis sertifikat jelas, maka status hukum pun pasti. Sertifikat properti kadang dianggap rumit pengurusannya, dan banyak orang kurang mengerti atau kurang memiliki waktu untuk mengurusnya, sehingga kurang siap saat timbul permsalahan hukum berkaitan dengan properti tersebut. Padahal kepastian hukum atas tanah atau bangunan merupakan hal penting yang perlu diperhatikan sebelum melakukan pembelian.

Kejelasan status hukum suatu properti diperlukan apabila Anda akan mendirikan bangunan, melakukan jual-beli atau untuk menjadi jaminan kredit di bank. Jadi pastikan Anda memegang sertifikat properti Anda agar Anda siap apabila timbul permasalahan atas properti yan ganda miliki. Kejelasan sertifikat properti yang Anda miliki juga mendukung kepastian status hukum atas tanah dan bangunan Anda.

0 Komentar